Buscar casa en Medellín es hoy una carrera de obstáculos. Con el valor de los arriendos disparados y el metro cuadrado cotizándose a precio del oro, la ciudad abre un debate inaplazable: la actualización de su Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Esta hoja de ruta, paralizada en la práctica desde 2014, asume el reto urgente de darle un respiro a las familias con el que es el corazón de cualquier ciudad: la política de vivienda.
Si bien en esos 12 años han pasado tres elecciones, Medellín ha tenido únicamente dos alcaldes: Federico Gutiérrez y Daniel Quintero. El Plan de Ordenamiento Territorial —POT— de 2014 se formuló en el periodo de Aníbal Gaviria, pero buena parte de la reglamentación comprometía al gobierno que iniciaba en 2016. Es por eso que hay una frase que se ha acuñado para la defensa de ese Plan y es que “hasta ahora no se ha estrenado”.
Hoy, durante el segundo periodo de Federico Gutiérrez, Medellín sigue buscando la fórmula para reconquistar el mercado de vivienda, pues algunos atribuyen el congelamiento en la materia a una ‘rigidez normativa’, otros señalan ‘incapacidades administrativas’, así como hay quienes lo atribuyen a dinámicas exógenas como el exponencial crecimiento del turismo que creó ‘burbujas hoteleras’ con una cantidad inmensa de cuartos aesthetic, pero se olvidó de la necesidad de vivienda asequible.
Mientras tanto, e independiente de la tesis a la que se le dé valor, la ciudad siguió creciendo en la ladera y, en muchas oportunidades a merced de los mercados ilegales. La Encuesta de Crimen Organizado de Medellín, realizada por Valor Público de Eafit en 2024, evidenció que, por ejemplo, en buena parte de la zona nororiental los consultados reconocieron que ‘los muchachos del barrio venden lotes para que la gente construya’: Villa Hermosa (35,3%), Manrique (28,5%), Popular (27,8%) y Santa Cruz (17,2).
El reporte de venta de lotes por parte de combos es seis veces más frecuente en las manzanas donde hay una amenaza alta de deslizamiento, esto al cruzar los resultados de la encuesta de Valor Público con los mapas de zonas de riesgo del Plan de Ordenamiento Territorial de 2014.
Esa práctica ilegal se concentra en suelo de ladera alta, sin alcantarillado y con una amenaza de deslizamiento alta o media. Allí, además el combo no solo se queda con la renta del suelo, sino que el cobro de vacunas llega a 36% frente al 17% donde no hay reportes de venta de lotes, los mismos combos ofrecen el suministro de agua y coaccionan a la persona para que compre los materiales de construcción donde ellos le indican.
En 2025 Medellín destinó más de 25 mil millones de pesos al programa dirigido a quienes han sido afectados por desastres naturales, calamidades, obras públicas o que habitan en zonas de alto riesgo. El monto del subsidio fue de unos 591 mil pesos, lo que representa el 41% del salario mínimo para ese año.
En consideración del profesor de urbanismo Juan Carlos García, la inacción institucional para darle vida al POT ha terminado por tocar aspectos tan sensibles como los asentamientos irregulares que crecen sobre la ladera. “En 12 años, de siete macroproyectos de borde únicamente se adoptó uno, los otros seis no se han ni formulado”.
Carlos Montoya, quien ha estado al frente de diferentes proyectos de construcción de vivienda social en el país, asegura que es importante entender la informalidad. “Es muy dinámica, vas al barrio hoy y vuelves dentro de un mes ya esa casa tiene el segundo piso; es una realidad que no puede con una planeación muy formalista”, por eso considera que la institucionalidad tiene que hacer un esfuerzo mayor con políticas como los bancos de materiales y la asistencia técnica.
Eduardo Loaiza, líder de Camacol, el gremio constructor en Antioquia, también reconoce la realidad de que muchas personas salen espantadas de las curadurías cuando conocen el valor de las obligaciones urbanísticas para crecer en altura por ejemplo en su casa familiar. “El sector formal pide permisos, paga impuestos y le hacen control urbanístico, pero en el día nosotros vaciamos losas y en las noches se echan las planchas en la ciudad sin control ni cumplimiento de norma sismorresistencia”, concluye.
El costo de la ostentación
En contraste, el valor del suelo en zonas de Patio Bonito, Ciudad del Río, entre otras en El Poblado se ha valorizado desde 2014 a una velocidad similar a la del oro. Mientras que por esa fecha el metro cuadrado costaba unos 2.900.000 pesos, el mismo hoy no se vendería por menos de 10.000.000 de pesos, o sea una valorización de 3,4 veces mientras que el metal se ha multiplicado por 3,7 veces.
“Al dueño del suelo en Medellín se le mandó un mensaje de que el suelo es tan escaso, que lo que tiene no es tierra, sino oro”, señaló Loaiza, quien explicó que esa ha sido la razón por la que muchas constructoras han optado por realizar los proyectos inmobiliarios en otros municipios diferentes a la capital, donde el suelo está 20 o hasta 30% por encima.
Para Carlos Montoya, resolver la ecuación de la vivienda asequible en Medellín, necesita volver a los aprendizajes obtenidos de proyectos como el plan parcial de Pajarito —un lote donde se construyeron 19 mil viviendas en pocos años— y para el cual la Alcaldía y las cajas de compensación fueron protagonistas. “El sector inmobiliario estaba cobrando el 12% del valor total del proyecto por la gerencia, promoción y venta de los proyectos, lo que prácticamente equivale al costo que tenía la tierra en ese momento”.
En la vigencia del POT de 2014 Medellín también se convirtió en atractivo turístico. En 2025 se alcanzó el récord de visitas con más de 566 mil extranjeros no residentes, lo que abrió un mercado que hizo frotar las manos a muchos inversionistas: un número de turistas creciendo exponencialmente, una ciudad que se transformó y tiene un relato potente, artistas locales en furor y una tasa de cambio por encima de los 4.000 pesos. Fue así como se popularizaron inversiones hoteleras y apartamentos destinados a las rentas cortas.
Lucas Gómez Cuartas, es uno de los empresarios más destacados en la ciudad en este tipo de inversiones. Recientemente sorprendió con un video en el que con un tono de angustia reconocía que el mercado estaba cambiando. “Es una tesis tan importante que permitió que mucha gente creyera, produjera esta infraestructura —hotelera y de rentas cortas— y se creara una burbuja inmobiliaria”, confesó Gómez Cuartas, quien en otro apartado dice “ustedes invirtieron con unas expectativas de rentabilidad (…) y hoy son menores de lo que inicialmente se proyectaban”, pues en lo corrido del año el número de visitantes se ha reducido frente al mismo periodo del año anterior, el dólar se desplomó y la competencia se hizo más agresiva.
La renovación urbana está en los rines
Medellín acordó —por lo menos en el papel— crecer sobre la zona plana de la ciudad. En realidad ese propósito se ha encontrado con una cantidad importante de obstáculos.
El barrio Perpetuo Socorro ha sido tradicionalmente conocido por su destinación a talleres de mecánica automotriz. Su vocación ha cambiado y en el 2025 fue catalogado por la revista británica ‘Time Out’ como uno de los mejores barrios del mundo por su cultura, comunidad, habitabilidad, gastronomía y vida nocturna. Lo paradójico es que, según el perfil demográfico del Departamento de Planeación, en el 2020 allí apenas vivían 23 personas. A hoy, sin cifra actualizada, ya se oferta un proyecto de vivienda que arranca ventas en 608 millones de pesos por 57 metros cuadrados.
Camacol, como el gremio constructor en la ciudad, ha pedido más flexibilidad en esta materia, pues considera que la renovación urbana se ha desestimulado por lo “dispendioso” que es llevar esa normativa a la realidad, pues se tienen que hacer en casos negociaciones con hasta 150 propietarios. ¿Cómo se ponen de acuerdo, por ejemplo en Naranjal, mecánicos informales, residentes de inquilinatos, habitantes de unas pocas viviendas y dueños de servitecas muy grandes?, se pregunta Montoya.
“La renovación no tiene que ser de una manzana, podría ser lote a lote. Es bajarle a la ambición académica para hacerlo posible”, indica Diego Restrepo, quien fue director del Instituto de Vivienda y ahora es Director de Gestión Inmobiliario del Fondo Inmobiliario de Colombia. En su consideración, ante las dificultades y limitantes de la norma la mayoría de propietarios optan por continuar desarrollando la actividad económica que tienen hasta el momento.
La otra gran perspectiva tiene que ver con la “desconexión” del POT con el mercado inmobiliario. Para Restrepo, las iniciativas de interés social, no han logrado concretarse a la escala deseada por trabas normativas, lo que ilustra con el caso de Caminito, un modelo de vivienda social que alcanzó a tener un piloto en Manrique con un edificios de cuatro pisos y ocho apartamentos. Sin embargo, asegura que ese proyecto no se pudo replicar porque “la norma no le deja utilizar la totalidad del lote, es una hiperinflación normativa que inviabiliza los proyectos”, concluye Restrepo.
“El POT de 2014 requería fuerza técnica por parte de Planeación y flexibilidad por parte de los desarrolladores para entender que renunciando a unos porcentajes de ganancia, la ciudadanía gana, así como ganan ellos con una ciudad más bonita, agradable y competitiva”, concluyó la arquitecta urbanista y docente Giovanna Spera.
Habitar el centro: un sueño que no despierta
Solo en el centro hay ‘lotes de oportunidad’ que dan para 40.000 viviendas nuevas; esto sin contemplar la posibilidad de reciclar unos 67 edificios que se podrían rehabilitar para vivienda; todo esto según un estimado de Camacol. Ahora el reto es que la institucionalidad y mercado se alineen para romper una espiral de degradación de la comuna 10.
El edificio Mariscal está en la esquina más icónica de la ciudad, en todo el Parque Berrío, diagonal a la iglesia de la Candelaria. Cuando la iniciativa de reciclar este edificio para convertirlo en un hotel boutique que sirviera como impulso para la renovación de esta zona de alto potencial turístico, los dueños del edificio recibieron otra oferta económica y el icónico Mariscal parece que seguirá teniendo el mismo destino: bodegaje.
La profesora Spera considera que aún hacen falta muchos más esfuerzos —algunos de ellos difíciles e impopulares— para que la gente quiera volver a vivir en el centro de la ciudad. No es solo un asunto de seguridad, para ella también hay que avanzar en racionalizar la flota de buses que circulan diario por esta zona.
Por ejemplo, Montoya indica que la billetera pública tendría que estar pensando en la compra de propiedades en la zona de la avenida de Greiff —uno de los sectores más deprimidos de la ciudad— para avanzar en proyectos de renovación urbana donde hoy los privados no están dispuestos a hacer esa inversión para cambiar la ciudad.
Actualizar el POT exige voluntad política y sensatez técnica para definir la viabilidad de la ciudad y la calidad de vida de sus habitantes quienes al verse obligados a vivir en la periferia de la ciudad, cada vez están condenados a demorarse más en los desplazamientos hasta sus lugares de trabajo.
Si el marco normativo y la estructura administrativa no responden a este grito de vivienda asequible; cuando la clase trabajadora se quede sin aire, Medellín tendrá que reaccionar pero ahora para atender una grave crisis social.
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