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Hipoteca inversa ¿Avaricia de los bancos?

La polémica económica más reciente generada por el gobierno en medio de la pandemia generada por el COVID-19 ha sido la creación, al menos legalmente, de un instrumento financiero que ha denominado hipoteca inversa y el cuál consiste, en pocas palabras, en que a las personas mayores de 65 años podrán entregar a las instituciones financieras un derecho de tomar sus casas al momento de fallecimiento de los propietarios a cambio de una renta mensual vitalicia, una renta por un tiempo definido o un pago único que depende de un avalúo independiente del inmueble negociado.

La respuesta en redes sociales no se hizo esperar y muchos, especialmente las corrientes de izquierda, han comenzado a mencionar que dicho permiso legal es un intento del gobierno por incrementar aún más la riqueza de los banqueros y empobrecer a las clases bajas y medias del país al “despojarlos de sus propiedades” ya que el los pagos del bancos son, en sus palabras, miserias y no reflejan el valor de la propiedad. Sin embargo estos comentarios, carecen de rigurosidad técnica en economía y finanzas así como de un conocimiento del contexto del problema pensional que enfrenta Colombia hoy en día.

En primer lugar, la descripción más apropiada del sistema pensional colombiano es, cuando menos, la de un paciente en estado crítico a punto de sufrir un colapso masivo de todos los órganos y que sobrevive por obra y gracia de maquinaria artificial en donde, según cifras del Banco de la República, solo el 25% de la población económicamente activa está afiliado y en donde el 65% de los colombianos en edad de jubilarse no recibe pensión y aunque pudiese dar más detalles de con estas bastan para concluir que el colombiano promedio no tiene, ni está creando un ahorro para la vejez generando, como consecuencia, problemas sociales y de salud pública que se transformarán en el futuro en una mayor carga impositiva sobre el consumidor y las empresas colombianas.

Ahora, y en segundo lugar, entrando al detalle del instrumento financiero de la hipoteca inversa se debe partir del hecho de que es un acuerdo voluntario entre cliente y banco, es decir no es un instrumento de adquisición obligatoria y el consumidor, al igual que con cualquier bien de consumo legal, su adquisición es libre. En tercer lugar, se debe partir de la base que este instrumento contempla costos de oportunidad (ingresos que sacrifica para el banco obtener el inmueble en el futuro) para las instituciones financieras que son 3 básicos: arriendo dejado de percibir por la adquisición del inmueble, intereses dejados de percibir sobre el dinero entregado y riesgo de que la persona con la que se hizo el negocio viva más de la expectativa de vida.

Ya con la teoría lista procedamos a realizar los cálculos tomando como ejemplo una casa que actualmente en el mercado cuesta $200.000.000 de pesos, habitado por una pareja de adultos mayores de 65 años, la mujer por su parte tiene una expectativa de vida de unos 15 años mientras que el hombre tiene una de 20, es decir que el banco no recibiría el inmueble sino hasta dentro de 20 años que en meses son alrededor de 240 meses. Asumamos que el banco da 600.000 pesos mensuales a la pareja (y para efectos de simpleza asumamos que le banco no considera ajustes por inflación de este valor) en todo el periodo de 240 meses el banco otorgará a la pareja solo por mesada de alrededor de 144.000.000 que equivale al 72% del valor del inmueble. Ahora si a esto le sumamos el costo de oportunidad del arriendo que deja de percibir el banco, supongamos unos $900.000 pesos dadas las características del inmueble esta suma de ingresos dejados de percibir llega a los $216.000.000 pesos. Por otro lado los intereses del banco dejados de percibir por este periodo de tiempo sobre el 1.500.000 que estuvo entregando a la pareja y dejando de percibir,  tomando como base la tasa de interés libre de riesgo (tomaremos la tasa de intervención actual del 4.25%) para Colombia ascendería a alrededor de 11.013.133 pesos lo que da un total, sin incluir la prima de riesgo de supervivencia de 371.013.133 pesos es decir un 185% del valor inicial de la vivienda.

Teniendo este valor como referencia debemos pensar obviamente en que el valor de la vivienda no se quedará constante en el tiempo y que va a valorizarse. Al tener en cuenta esto, y tomando la tasa de valorización anual de la vivienda que según el DANE fue de 3.98% para el año 2019, una vivienda de 200.000.000 de pesos en 20 años tendría un valor en el mercado de $284.170.056.

Ya con las cuentas claras podemos concluir desde el punto financiero algunas cosas: Primero, este instrumento solo existiría solo si los costos del banco fuesen $284.170.056 pesos ya que si siguieran la lógica de este ejemplo sus costos económicos serían mayores al valor del inmueble en 20 años lo que representaría una pérdida para la institución financiera. En tercer lugar, para el efecto de nuestro ejemplo, nuestra pareja de ancianos estaría observando un beneficio de alrededor de 89.000.000 pesos. En segundo lugar, este instrumento, sin ser la solución al problema pensional, aliviaría la falta de ingresos de una parte importante de la población en edad de jubilación que teniendo una propiedad no tendría ingresos para cubrir los gastos esenciales como alimentación asegurando la vivienda digna de la pareja de la tercera edad. En este sentido se puede concluir que un instrumento de estos como mínimo dejaría a nuestra pareja de ancianos con los mismos ingresos a que si hubiese conservado su vivienda con el beneficio de que cubrieron la necesidad de vivienda y tuvieron efectivo durante su periodo de vida que les permitió cubrir parcialmente o en su totalidad otra de las necesidades básicas que tienen. Más que avaricia de los bancos es una propuesta financieramente racional que beneficia al adulto mayor sin pensión de Colombia.