Debate Clásico: ¿Alquilar o Comprar? ¿Qué opinan los economistas?

Una pregunta que solemos hacernos siempre es si conviene pagar el alquiler de la vivienda que tenemos o bien intentar tener la vivienda propia. En nuestra cultura está instalada la idea de que es un sueño tener “la casa propia” y, también, que pagar por un alquiler es “tirar la plata”. Es decir que si fuera por el saber popular, el debate está terminado: hay que ser propietario. Entre los economistas, sin embargo, la cosa no está tan definida, y diría que incluso hay cierta mirada favorable para aquellos que deciden alquilar. Veamos por qué.


En primer lugar, tanto para alquilar como para comprar existen pros y contras. En el caso del alquiler, el primer contra que se observa es que, a lo largo de los años, el gasto en el alquiler no termina generándonos ningún activo, mientras que la compra de un inmueble, nos deja, obvio, el inmueble.

Otro problema del alquiler es que el mismo puede aumentar. Esto en Argentina es muy evidente, en un marco de tanta inflación. Pero en cualquier país del mundo ocurre que los precios de los alquileres pueden subir de un año a otro producto de los cambios en la oferta y la demanda.

Un último contra que tiene el alquiler es que, como la vivienda no es propia, no se le pueden hacer todas las modificaciones que uno quiera, o al menos no sin el acuerdo explícito del propietario.

A pesar de estos problemas, el alquiler tiene sus ventajas.

Por un lado, los inquilinos no deben pagar el mantenimiento del inmueble. Si se rompe un caño de agua, de calefacción, o si hay que cambiar el techo de la vivienda, todos esos gastos corren por cuenta del propietario.

Por otro lado, el alquiler le da flexibilidad al inquilino, ya que es más fácil abandonar un contrato que vender una propiedad.

Por último, el inquilino no enfrenta el riesgo de la desvalorización. Es que, aunque usted no lo crea, los precios de las viviendas pueden caer, tal como quedó demostrado mundialmente durante el pinchazo de la burbuja inmobiliaria norteamericana entre 2008 y 2009.

Viéndolo desde la otra vereda, ser propietario tiene la ventaja de que uno puede hacer lo que quiera con la casa y de que uno cuenta con un activo una vez que termina de pagarlo (ya sea al contado o con crédito), mientras que tiene la desventaja de ser el responsable de los arreglos, lo que se estima implica un gasto del 1% del valor de la vivienda cada año (Fuente AQUÍ).

Otra cosa que podría hacer el propietario de la vivienda es comprarla para poner en alquiler. Estaría así entrando en el negocio de los bienes raíces. Lo que tenemos que comparar en ese caso es la renta anual que genera el alquiler contra la que podría generarse en alguna otra inversión. Es decir, tener en cuenta el costo de oportunidad de la decisión de comprar para alquilar.

Al tomar datos recientes de Argentina, observamos lo siguiente: un departamento (apartamento) de tres (3) ambientes en el barrio de Caballito (de exactamente 70 metros cuadrados), puede costar entre 90 y 300 mil dólares, o un promedio de USD$ 196.500. De acuerdo con datos oficiales del Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, en lo que va de 2022, el alquiler promedio de un departamento (apartamento) de estas características fue de USD$ 363 (al dólar paralelo), es decir que si multiplicamos ese alquiler por 12 meses, obtenemos una renta anual del 2,2%. Si a ese 2,2% le restamos el 1% de mantenimiento, nos quedamos con una ganancia de 1,2% anual en dólares, y todo esto antes de pagar los impuestos correspondientes a tener una vivienda.

O sea, en este contexto: ¿tiene sentido realizar esta inversión?

Considerándolo desde el otro punto de vista, para alguien que tiene el dinero para comprar ese inmueble en Caballito, tal vez tenga más sentido pagar un alquiler y destinar todo aquello que no está gastando en comprarse el inmueble en invertirlo en la bolsa de valores de los Estados Unidos. Según Investopedia, el retorno anual del S&P 500 para los últimos 20 años de historia fue de 9,9% anual en dólares, significativamente más alto que la renta de un alquiler en CABA.

Al respecto, Natalia de Santiago, una ingeniera española especialista en finanzas, sostiene que: “alquilar nos permite también diversificar más nuestras inversiones y destinar nuestros ahorros a otras cosas que pueden ser más rentables que una vivienda, que en realidad es una inversión muy poco líquida” (Fuente AQUÍ).

Y lo mismo dice el economista Matías Daghero en una nota publicada para mi país natal (Enlace AQUÍ). Tomando el caso de un inquilino que en lugar de gastar USD$ 100.000 en una casa, los invierte en obligaciones negociables, sé que al final del primer año, el inversor en bienes raíces termina con menos patrimonio que el inquilino inversor en el mercado financiero.

En un debate entre dos grandes economistas estadounidenses, Tyler Cowen y Alex Tabarrock (Fuente AQUÍ), se concluyó que, si bien la decisión en el fondo termina siendo muy personal, y de acuerdo con cuestiones que a menudo están fuera del ámbito estrictamente económico, desde un punto de vista financiero tener una propiedad y nada más que eso como ahorro, viola abiertamente el principio financiero básico que es el de la diversificación.

Un último comentario antes de cerrar: ¿alquilar es tirar la plata? Definitivamente no. Es que es algo parecido a pagar por la cuota de un gimnasio: nadie nos preguntaría por qué en lugar de comprar un gimnasio, simplemente pagamos la cuota. El caso del alquiler es similar: cuando alquilamos, estamos pagando por el consumo de un servicio (como el del gimnasio, el del teléfono celular o el de internet) y no hay nada de malo en ello.

Así que ahora sí, remato: el debate entre si es mejor comprar o alquilar una vivienda no es un tema cerrado para los economistas. Pero sí queda claro que alquilar no es equivalente a tirar el dinero y que, en el contexto argentino (latinoamericano quizás), por el bajo precio que están teniendo los alquileres, en comparación con el de las viviendas, tampoco parece ser una mala idea desde una óptica financiera.

¿Y usted qué piensa? ¿Comprar o alquilar? En la descripción del video a continuación dejo link a todas las fuentes que utilicé para informar sobre este tema.


Otras columnas del autor aquí: https://alponiente.com/author/ivancarrino/


La versión original de este artículo apareció por primera vez en el sitio web oficial de Iván Carrino, y la que le siguió en nuestro medio aliado El Bastión.

About the author

Iván Carrino

Economista, escritor, conferencista internacional y docente. Actualmente, dirige «Iván Carrino & Asociados»: empresa de investigación y asesoría económica y financiera. Es investigador asociado de FARO UDD: Núcleo de Humanidades y Ciencias Sociales de la Universidad del Desarrollo (Chile), y entre 2018 y 2022 fue subdirector de la Maestría en Economía y Ciencias Políticas del Instituto Universitario ESEADE (Argentina). Licenciado en Administración por la Universidad de Buenos Aires, máster en Economía de la Escuela Austriaca por la Universidad Rey Juan Carlos de España y máster en Economía Aplicada de la Universidad del CEMA de Argentina. Ofrece además, charlas y conferencias en congresos especializados, reuniones empresariales y eventos no gubernamentales; asesora a empresas en temas de coyuntura macroeconómica y sectorial.

Es profesor de «Historia del Pensamiento Económico» en la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de Buenos Aires y en la Universidad del Desarrollo, donde también dicta el curso «Economía, Política e Instituciones». Escribe columnas en medios como La Nación, Ámbito Financiero, El Cronista, Infobae, El Bastión, entre otros. Cuenta en su haber como autor con cinco libros: «Cleptocracia» (2015), «Estrangulados» (2016), «Historia Secreta de Argentina» (2017), «El Liberalismo Económico en 10 Principios» (2018) y «La Gran Desproporción: economía y política de la pandemia de Covid-19» (2021).

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