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La propiedad horizontal, una labor vocacional

Se debe ser además de administrador, conciliador, consejero, padre, hermano, amigo pero por sobre todo, contar con un carácter suficiente para resolver problemáticas económicas, laborales, familiares, sociales, de inclusión social, de participación, de discriminación, señalamiento temerario, quejas sin quejosos, episodios conyugales, manejo irresponsable de mascotas, aplicación de sanciones ordenadas, situaciones ambientales, sanitarias, legales y todas aquellas que puedan surgir en la pluriculturalidad que se vive al interior de la propiedad horizontal”.

El que se conoce como el “Sermón de la Montaña” no constituye el evangelio de Jesús. Sin embargo, sí contiene instrucciones a sus discípulos en su proceso de ordenación, a más de constituirse en valiosas enseñanzas. Entre ellas conocemos la expresión, “Bienaventurados los mansos, porque ellos heredarán la tierra”. Al respecto el Mesías dijo a los suyos; “La mansedumbre auténtica no tiene ninguna relación con el miedo. Es más bien una actitud del hombre cooperando con Dios —“Hágase tu voluntad.” Engloba la paciencia y la indulgencia, y está motivada por una fe imperturbable en un mundo justo y amistoso. Domina todas las tentaciones de rebelarse contra el ordenamiento espiritual”.

Siglos después un pacifista extendió una sentencia de actualidad infinita que rezaba; “No puedes dar un apretón de manos con puños”. No podría haber sido otro que Mahatma Gandhi, quien con su estilo de vida y filosofía demostró que la mansedumbre no necesariamente es sinónimo de docilidad en el carácter en tanto sí en el trato.

Y es que se ha vuelto costumbre que las diferencias se zanjan ya no como antaño, donde la simple pero valiosa palabra era ley, sino que ahora vale el grito, la vejación, el improperio y los calificativos que violentan la dignidad de la persona. Incluso las mínimas controversias pretenden zanjarse a los golpes, mostrando con ellos un halo de superioridad en quien decide tomar la iniciativa con el primer y muchas veces único golpeador.

En días pasados se presentó una violenta agresión a una Administradora de propiedad horizontal en la ciudad de Bogotá, de parte de un miembro del consejo de administración, al parecer el presidente de dicho ente, quien haciendo gala de su condición de consejero y psicólogo, sumado a que se encontraba acompañado de otro desalmado que igual forma parte del consejo, consideró pertinente otorgar una terapia clínica a la señora administradora, consistente en una paliza que incluso podría dejarle secuelas permanentes en su rostro, a más de la humillación a la que fue sometida que podría ser tan o más grave que las lesiones que recibió de este monstruo inconsciente.

Resulta entonces que ahora no basta con ser manso, sino que se debe ser menso a la hora de responder por las obligaciones que laboral o contractualmente se asumen cuando se tiene la profesión de ser administrador de propiedad horizontal.

Lo sucedido a dicha administradora, es un reflejo crudo de una actividad que no cuenta con la protección del Estado, ni siquiera en la norma que regula la propiedad horizontal se concibieron instrumentos en beneficio de la figura de administrador. En cambio si existe las consecuencias a las malas decisiones que en virtud de su gestión realice por culpa o dolo. Es la Ley 675 de 2001.

Ella, -la norma- prescribe en el inciso segundo del artículo 50 que; “(…) Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”. ¿Dónde el procedimiento para el debido proceso y la posibilidad de controvertir o atacar legalmente una decisión en su contra por las actuaciones propias de su cargo? ¿Dónde la posibilidad de presentar evidencias de su actuar en su propia defensa?

A renglón seguido la norma ibidem en su artículo 53 regula el tema de los consejos de administración. La conformación, dónde es potestativo y cuándo obligatorio; incluso sus funciones las deja en manos del reglamento que en definitiva es un estatuto creado por los propietarios mismos. ¿Dónde se establecen las obligaciones de los consejeros? ¿Dónde quedan plasmadas las consecuencias frente a su accionar sobre la investidura de tal ente colegiado? ¿Dónde su responsabilidad?

Sobre estos dos temas, parece ser que la norma tiene sus inconvenientes y ellos pueden reflejarse en dos escenarios; i) de un lado, se tiene la creencia que todos los administradores de propiedad horizontal son unos pícaros y que utilizan sus cargos solo para favorecer los intereses propios, pero especialmente los de los miembros del consejo de administración, y ii) del otro, que los consejeros son unos coadministradores y que son los que manejan los hilos de la copropiedad y son quienes de forma inconsulta, toman decisiones que competen al representante legal.

Analicemos los dos escenarios: i) La administración de propiedad horizontal, además de las competencias propias de dirección y administración, supone un alto grado de conocimiento en propiedad horizontal; un contexto complejo, sui géneris en tanto no solo se es responsable de procesos administrativos y operativos, sino también de quereres, de sentimientos, de anhelos, sueños y caprichos de uno y mil copropietarios. Se debe ser además de administrador, conciliador, consejero, padre, hermano, amigo pero por sobre todo, contar con un carácter suficiente para resolver problemáticas económicas, laborales, familiares, sociales, de inclusión social, de participación, de discriminación, señalamiento temerario, quejas sin quejosos, episodios conyugales, manejo irresponsable de mascotas, aplicación de sanciones ordenadas, situaciones ambientales, sanitarias, legales y todas aquellas que puedan surgir en la pluriculturalidad que se vive al interior de la propiedad horizontal. Y qué decir de la gran mayoría de copropietarios que se dicen expertos juristas, administradores, contadores, revisores fiscales, financistas, economistas, ambientalistas o el consabido “¿…Usted no sabe quién soy yo?” cuando de solicitar cuentas al administrador se trata. Toda una odisea.

Adicional se debe ser cauto a la hora de medir la aplicación de los derechos y la correspondencia de estos con los deberes a que se encuentran obligados quienes solicitan aquellos, so pena de incurrir en una medida de acatamiento por parte de un Inspector de Policía en el mejor de los casos o de un Juez de la República en situaciones de mayor complejidad.

Igual debe contar con experticia para lidiar con los imprevistos que día a día se presentan especialmente en horarios extremos; la rotura de la tubería, el levantamiento del techo, el llamamiento a la autoridad para conjurar el grupo conflictivo, la contención de la mudanza en festivo y horario nocturno, la filtración de la plancha, la caída del domo. Así mismo actuar como un excelente negociador cuando de lidiar con proveedores se trata, sobre todo bajo la premisa de contar con presupuestos no tan amplios en su destinación.

Y qué decir de la relación con los consejos de administración, a quienes se debe una obediencia casi reverencial pues con o sin razón, se consideran los “patrones”, desconociendo a veces el tipo de relación existente entre el administrador y la persona jurídica.

Así pues que el administrador a más de experto, debe propender por capacitarse a diario con el fin de contextualizarse de la relación que lo une contractual o laboralmente y de las responsabilidades que se le endilgan por su accionar. Debe ser un Súper Man, sobre todo teniendo en consideración sus obligaciones y responsabilidades vs el reconocimiento económico. Debe hacerlo por vocación y no por obligación.

Y el segundo análisis ii) Los Consejeros de Propiedad Horizontal. Un cargo en ocasiones ingrato en tanto se ejerce ad honorem. De hecho cuando se trata de su elección, la gran mayoría le hace el quite a esa responsabilidad. Ora porque no tienen tiempo o señalan no tenerlo, ora porque tienen una imagen desdibujada de su responsabilidad. Y es por esa ignorancia supina que cuando los eligen incurren en situaciones que van en contra no solo de los intereses de la persona jurídica al extralimitar sus responsabilidades, sino que adicional se consideran los responsables de todas las decisiones de carácter administrativo y operativo que se suscitan en la copropiedad.

El consejero en propiedad horizontal es eso, a más de ser un direccionador y autorizador no así ejecutor. Es la figura que tienen todos los copropietarios para ser escuchados en escenarios propios de sus obligaciones. Frente a ellos se presentan temas de envergadura para ser planeados y puestos en consideración, no para ejecutarlos. Sin embargo, el desconocimiento de las dos figuras Administrador-Consejeros, por parte de los copropietarios y residentes, hace que estos sean confundidos con aquellos, generándoles unas responsabilidades que llegan incluso a creerse propias.

De hecho no es extraño, aunque sí irregular que se vea a los consejeros entregando cotizaciones de proveedores, llamando contratistas, solicitando comprar ellos mismos los insumos, herramientas y demás necesidades para la operación. Incluso, presentan currículums para necesidades laborales de la copropiedad. Se ha llegado al extremo de ordenar y direccionar la contratación del equipo del administrador (asistente y contador), cuando la misma ley ordena que el contador es de su esfera y que los administradores “…responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros”.

Ser Administrador de propiedad horizontal adicional a los conocimientos de la tecnicidad y la complejidad que se suscita en el contexto, debe contar con la formación que debe ser idónea con el cargo, debe sentir el cargo, debe vivirlo, debe amar lo que hace y por quienes lo hace. Debe trabajar en una permanente orientación de su quehacer, generando admiración con lo que hace, pero sobre todo reflejando respeto por los administrados en beneficio de una retribución recíproca de ese respeto.

El Consejo de Administración y quienes fungen como miembros de él, deben contar con un decálogo de responsabilidades en su estatuto interno, mismas que acaten, quieran y respeten. Deben ser solícitos a la hora de definir políticas en bien de la copropiedad y respetar la esfera de su representante legal.

Y la armonía que se solicita no implica una sumisión de unos en beneficio de otros, sino una correlación y respeto de las obligaciones que a cada uno compete. Todo ello, sobre la base del respeto, la tolerancia y el beneficio común. Es así que no es de buen recibo que se presenten conflictos, excepto las controversias normales y beneficiosas para el respeto de la diferencia.

No está bien que personas ignorantes en temas relacionados con la propiedad horizontal, pretendan fungir de capataces y que vean a sus representantes como dóciles personajes que deben aguantar todo tipo de vulneración y atropellos. Ser Manso no implica que la espina está dispuesta a doblarse ante el menor requerimiento de un miembro del consejo, sobre la base de considerarse superior en tanto no lo es, o que creyéndose todo un Bill Goldberg, arremeta a golpes contra una indefensa mujer.

Se espera que en esta ocasión, no solo le caiga el peso de la ley a este individuo, sino que el reproche de la comunidad que habita, sea generalizado en solidaridad con su administradora y en muestra de un carácter colectivo manso pero firme ante situaciones inadmisibles.

Esto fue escrito por

Fernando Vallejo

Abogado especialista en Derecho Administrativo, candidato a Magister en Derechos Humanos y Educación, Servidor Público en el Servicio Nacional de Aprendizaje de la Regional Antioquia. Preocupado por la igualdad y respetuoso de la diferencia.

1 Comentario

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  • Excelente artículo mil gracias, yo también ha sido víctima del consejo de administración. Ojalá algún día me den la oportunidad de contar mi historia. Un abrazo