Economía

El alza de los precios de las viviendas ¿Un proceso de gentrificación?

Primero: El mercado de la vivienda en Colombia

Hasta hace poco Anif hablaba de la posibilidad de una burbuja inmobiliaria, explicando que en el periodo del 2005 al 2014 los precios de la vivienda nueva y usada acumularon un crecimiento del 78% y el 86%, respectivamente. En el 2016 comunicó que la burbuja empezaba a desinflarse, de hecho, parece que nunca hubo una.

Después de la crisis hipotecaria de 1997 por el sistema UPAC, los precios de la vivienda cayeron. Lo que se ha venido experimentando en Colombia es un auge después del declive debido a factores fundamentales y no a especulativos. En los últimos 10 años la relación crédito hipotecario/PIB pasó del 3% al 6%, debajo del 10% alcanzado en plena crisis.

Los principales factores que contribuyen al alza de los precios de la vivienda es el aumento en los ingresos combinado con una mayor participación laboral de la franja más ancha de la pirámide poblacional (las mujeres, la generaión X y los Millenials), que resulta en una clase media creciente que busca opciones de viviendas. Según el BID, Colombia tienen una de las tasas más altas en Latinoamérica de personas sin vivienda propia con cerca del 44% de la población viviendo bajo la modalidad de arriendo. Finalmente, también contribuyen los inversionistas nacionales y los inversionistas extranjeros, como veremos más adelante.

 

Segundo: Gentrificación en el mundo

Gentrificación es un término que utilizó por primera vez la socióloga británica Ruth Glass en 1964, para explicar cómo los barrios obreros de Londres estaban siendo invadidos por una clase media que modernizaba la infraestructura de las casas, hasta el punto en que los primeros habitantes eran desplazados por los altos precios de los arrendamientos.

En los últimos años se ha extendió a muchas más ciudades, tanto que desde el 2016 The Guardian, apoyado por The Rockefeller Foundation, comenzó a examinar las consecuencias de la gentrificación alrededor del mundo, incluyendo ciudades latinoamericanas como Ciudad de Mexico, Buenos Aires y Callao (Perú).

Uno de los casos recientes más mencionados es el de Berlín, una de las ciudades más baratas para vivir en el oeste de Europa, y ahora uno de los lugares donde muchos quieren vivir por su oferta cultural, calidad de vida y políticas de apoyo a los emprendedores. El proceso de gentrificación inicio en el distrito de Prenzlauer Berg, seguido de Kreuzberg y ahora en Neukölln. Por esto el gobierno local decidió no permitir modificaciones lujosas a los inmuebles y restringir el alquiler por Airbnb a no más del 50% de la vivienda en determinados lugares de la ciudad.

 

Tercero: la dinámica de las áreas con mayor demanda en el Valle de Aburrá

En la reciente historia del Valle de Aburrá, los sectores más deseados han sido Envigado, Sabaneta, El Poblado, Conquistadores y Laureles.

El Poblado, que como bien lo explicó Héctor Abad en su columna del 2013, El Colapso de la Comuna 14, “se volvió un montón de torres enormes con apartamentos diminutos y terminados de segunda” por el ascenso de una nueva clase (media) que buscaba desesperadamente vivir ahí. Luego de El Poblado se vino en el colapso de Sabaneta, el municipio más pequeño de Colombia, que repartió licencias de construcción a diestra y siniestra sin contar con suficientes vías de acceso y conexiones de agua potable.

Muy diferente es el caso de Envigado, el municipio más rico y con mejor calidad de vida en Colombia (de acuerdo con Planeación Nacional). De la tradición empresarial y de la leyenda urbana que dice que desde la época de Pablo Escobar la Oficina de Envigado no permite actos de delincuencia sin una debida autorización, se volvió una burbuja en la que muchos quieren vivir. No ha colapsado porque ha sido más conservador en su Plan de Ordenamiento Territorial, no se permiten ciertos establecimientos comerciales como hoteles o moteles, y restringe la construcción de edificios por número de pisos (11 en los barrios tradicionales y 16 en las laderas) y número de viviendas por hectáreas.

 

Cuarto: La gentrificación inicia por el Valle de Aburra sur

La demanda de vivienda en el Valle de Aburrá viene en aumento. Desde que Medellín mejoró sus indicadores de violencia y ha sido reconocida por sus avances, hay una ola de nacionales y extranjeros que buscan vivir y visitar la ciudad, por lo que cada vez más inmuebles se destinan para ampliar la oferta comercial para ellos (Airbnb, hoteles, hostales, cafés, restaurantes entre otros).

En Envigado, por las limitaciones a la construcción y el aumento de la demanda de personas con mayor poder adquisitivo, no solo ha aumentado los precios de la vivienda usada (lo que un inicio fue vivienda de interés social ahora llegan a 140 millones de pesos) y los arriendos (como lo describe Héctor Abad: un apartamento de 50m2 con terminados de segunda, está entre 1-2 millones de pesos), sino que se ha acelerado el proceso de gentrificación, provocando el desplazamiento de familias que han vivido por varias generaciones en este municipio hacia otros lugares del Valle de Aburrá. Lo que no es necesariamente malo ya que otros sectores con mayor potencial de crecimiento, como Itagüí y Guayabal, se tornan más dinámicos.

La verdad es que, en Colombia, y particularmente en Medellín, no hay estudios sobre este tema y mucho menos liberación de datos para medir este fenómeno. Solo queda preguntarnos cada vez que veamos abrir un café nuevo o disponen una casa más por Airbnb si esto se debe a al inicio de un proceso de gentrificación (como muchos estudios proponen medirlo de forma recursiva).

 

Esto fue escrito por

Juan Pablo Hernandez

Administrador de empresas de la Universidad de Antioquia y Economista de la Universidad EAFIT. Como especialista en Monitoreo y Evaluación, ha participado en múltiples proyectos en asocio con instituciones como la Gobernación de Antioquia, EL BID, FAO-UN y USAID. Tiene experiencia internacional en diseño y gestión de proyectos sociales enfocados en agricultura. Actualmente se desempeña como Coordinador de Proyectos en The E2E Foundation.