“La falta de regulación en el mercado inmobiliario ha permitido que las inmobiliarias actúen sin restricciones, beneficiándose a expensas de los arrendatarios y compradores.”
La situación del mercado de vivienda en Colombia, especialmente en las ciudades capitales, está lejos de ser sostenible. Un fenómeno inflacionario creciente afecta tanto los arrendamientos como las ventas, generando preocupaciones sobre la formación de una burbuja inmobiliaria. Este artículo revisa la evolución del sector y las implicaciones para la población colombiana.
El diario La República publicó en 2013 un artículo titulado “La eventualidad de la burbuja en el mercado de vivienda”, en el que el Premio Nobel de Economía Robert Shiller advertía que las burbujas de precios son el reflejo de cómo las personas interpretan los acontecimientos del mercado y sus expectativas futuras. En el contexto colombiano, este análisis es más relevante que nunca, ya que, según un estudio del DANE, en 2023, el 60% de los colombianos vive en alquiler, lo que representa un aumento del 5% respecto al año anterior.
A medida que la demanda de arrendamientos crece y la oferta se contrae, los precios de los arriendos han aumentado a tasas de doble dígito desde 2021. Según el informe de Camacol, en las principales ciudades, como Bogotá y Medellín, los precios de los arriendos han crecido un 12% en el último año. En 2023, la inflación alcanzó un índice de 9.28%, un factor determinante en el incremento de los cánones de arriendo, que, de acuerdo con el Banco de la República, han aumentado en promedio un 15% en los últimos dos años.
Este desbalance ha creado una situación en la que muchos buscan invertir en vivienda no solo para habitar, sino también como una oportunidad de renta. Sin embargo, las inmobiliarias han comenzado a fijar precios a su conveniencia, muchas veces por encima del mercado, sin ningún tipo de regulación efectiva. Un informe de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) indica que el costo promedio de un apartamento de dos habitaciones en Bogotá ha llegado a los 2.500.000 pesos mensuales, una cifra que resulta inalcanzable para la mayoría de los ciudadanos.
Un aspecto que llama la atención son las Viviendas de Interés Social (VIS), que deberían ser accesibles para los grupos de ingresos bajos y medios. En la práctica, estas viviendas se han convertido en instrumentos de enriquecimiento para inversores que compran propiedades para alquilarlas a precios elevados. Según datos recientes del Ministerio de Vivienda, el costo promedio de una vivienda VIS ha aumentado un 15% en los últimos dos años, mientras que el salario mínimo ha crecido solo un 10% en el mismo período. En 2024, el precio de una vivienda VIS en Bogotá puede alcanzar hasta 180 millones de pesos, en contraste con el ingreso promedio de los hogares, que se sitúa en aproximadamente 1.200.000 pesos mensuales.
La falta de regulación y el aparente “cartel” de inmobiliarias que se han organizado para incrementar precios han generado un clima de desesperación. La reciente investigación de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) revela que el 45% de los arrendatarios en Bogotá se siente víctima de abusos en los precios, lo que pone en evidencia la necesidad urgente de regulación.
Además, la inversión extranjera en el sector inmobiliario ha contribuido a la gentrificación de áreas populares. Según el Observatorio de Vivienda de la Universidad de los Andes, entre 2019 y 2023, la inversión extranjera en bienes raíces ha crecido un 20%, elevando aún más los precios de las propiedades. Las autoridades locales, en lugar de regular esta inversión, a menudo la ven como una fuente de ingresos, ignorando el impacto negativo que tiene sobre los inquilinos locales. En ciudades como Cartagena y Medellín, se están vendiendo apartamentos de 50 metros cuadrados a precios que superan los 300 millones de pesos, cifras insostenibles para la mayoría de los ciudadanos.
En este contexto, el gobierno nacional ha manifestado su intención de intervenir en los precios, pero la oposición de gremios como Camacol ha hecho que esta propuesta se enfrente a múltiples obstáculos. La falta de un mecanismo de control efectivo ha permitido que las inmobiliarias actúen sin restricciones, beneficiándose a expensas de los arrendatarios y compradores.
Por lo tanto, la situación actual del mercado inmobiliario en Colombia exige una intervención urgente por parte del Estado. Es fundamental revisar la legislación sobre las VIS y establecer controles que prevengan abusos en la fijación de precios. Solo así se podrá garantizar que el acceso a la vivienda no se convierta en un lujo, sino en un derecho fundamental para todos los colombianos. Sin una acción decidida, la burbuja inmobiliaria podría estallar, dejando a millones sin la posibilidad de acceder a un hogar digno.
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